월급쟁이 부자로 은퇴하라 - 너나위 - 2부

월급쟁이 부자로 은퇴하라 - 너나위 - 2부

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5장. HOW . 누구나 따라 할 수 있는 투자 메뉴얼

 

주변에 휩쓸리지 말고 스스로 전문가가 되어라.

- 도널드 트럼프 - 미국 45대 대통령이자 부동산 재벌

 

 

 

 

 

당신이 가장 먼저 해야 할 것은 자신만의 투자 기준을 마련하는 것이다.

 

 

투자의 기준을 제대로 세우려면 직접 경험해 봐야 한다. 경험이 거듭 될 수록 더 많은 것을 깨닫고 알게 되며, 그 과정에서 이전보다 더 나은 투자를 할 수 있게 된다.

 

투자 대상 아파트를 선택하는 기준

첫째, 저평가 된 상태인가?

둘째, 투자금이 적게 드는가?

셋째, 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

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좋은 입지와 지역의 위상

만약 당신이 투자를 어느정도 해봤고 소액투자가 가능한 여러 지역을 알고 있다면, 최종적으로 입지가 우수하고 지역적 위상이란 측면에서도 더 나은 물건부터 먼저 공략 해야 한다.

 

명확한 기준과 순서

아무리 적은 투자금이 들어도 저평가된 상태가 아니라면 투자하지 않고, 저평가된 상태라도 투자금이 너무 많이 든다면 투자하지 않는다. 저평가된 상태에 투자금 적게 든다고 해도 예상되는 리스크가 내가 감당할 수 없는 수준이라면 과감히 투자를 포기한다. 이처럼 투자의 기준을 명확히 세우고 나면 생각보다 투자라는것 이 기계적인 활동으로 진행되는 것임을 깨닫게 된다. 투자하려는 대상이 이 기준에 부합하는지, 그것만 가지고 그 기준을 만족 시킬 경우 투자하면 되는 것이다.

 

잠재적 투자 가능지역을 살펴볼 때 활용하는 지표 4가지

1.전세가율과 가격

전세가율이 높고(70%이상), 가격 자체가 저렴하면 일단 임장하기. 전국 시구 단위의 아파트 매매가와 전세가는 '부동산 지인' 사이트에서 쉽게 확인 가능.

2.투자금의 규모

'조인스랜드부동산'의 테마검색을 활용해, '전세가율이 85% 이상이고, 매매가와 전세가의 차이가 3000만원 ~ 5000만원 가량인 단지가 많은 지역을 임장지역으로 선정한다.

3.입주 물량

예기치 못한 역전세나 가격 하락을 피하기 위해 입주 물량과 미분양에 대한 통계도 함께 확인해 볼 필요가 있다. '부동산 지인'과 '호갱 노노', '아파트 실거래가' 앱을 주로 활용한다. '부동산 지인'을 통해서는 입주 물량에 대한 전반적인 감을 잡을 수 있고 '호갱 노노'나 '아파트 실거래가' 앱에서는 구체적으로 물량이 공급 되는 시기와 입지를 지도상에서 파악하기에 수월하다. 단, 구 단위로 미분양과 입주물량을 확인해서 공급이 많다 적다를 따지는것은 크게 의미가 없다. 시장의 흐름은 앞서 말한 권역별로 함께 움직이기 때문이다.

​4.미분양

​미분양 주택 현황과 함께 추세를 보기 위함인데, 미분양이 눈에 띄게 감소하는 추세라면 공급부족이 현실화 되고 있는 단계라고 판단할 수 있다. 반대로 미분양이 꾸준히 늘어나고 있거나 해당 권역에 가구 수나 인구 규모에 비해 그 물량이 너무 많다면 공급과잉 상태로 했다고 볼 수 있다. 미분양 물량은 '국토 교통부' 사이트 통계 누리에서 수시로 데이터를 게시 하는데, 이를 근거로 하여 '부동산 지인' 사이트에서는 그래픽을 제공한다. 나의 경우 '부동산 지인' 사이트에서 확인하는 정도로 충분했다.

 

가격의 감을 잡고 난 후 매달 전국 시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고, 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇 군데 정한다(1단계). 그리고 '조인스랜드부동산'에서 그 지역들을 살펴보면서 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시한번 정리한다(2단계). 다음으로 해당 지역의 입주물량과 미분양 현황등을 확인하해 구체적인 임장지역을 선정한다(3,4단계)

 

무엇을, 어떻게 조사할까?

 

 

1.일자리

해당 지역의 일자리를 파악할 때 나는 근로소득 통계와 산업 분류 별 일자리 통계 등을 활용한다. 국세청의 '국세통계 홈페이지'에 가면 '시군구별 근로소득 연말정산 신고 현황 자료'가 있다. 그 중 원천징수 지기 전에 자료를 보면, 우리나라 각 시군구 별로 어느지역에 몇 명의 근로자가 일하고 있으며 그들의 급여액이 어느정도인지 알 수 있다. 또한 원천징수지가 아닌 거주지 기준으로도 같은 정보를 확인할 수 있다. 일자리 핵심 사항인 근로자 수와 급여액을 동시에 할 수 있는 것이다.

이러한 자료를 참고삼아 우리나라 전국 지도에 숫자를 적어 보는것도 좋은 방법이다. 그렇게 적어두면 보다 넓은 지역에 일자리 분포를 입체적으로 이해할 수 있을테니 말이다.

2.교통

수도권은 대중교통, 그중에서도 지하철이 차지하는 위상이 상당 하기에 지하철 역세권이 부동산 입지에 큰 의미가 있지만 지방 부동산은 그정도가 덜하다.

수도권 부동산에서는 강남 접근성이 중요한 선택 요인이 된다. 지하철로 강남까지 쉽게 이동할 수 있는 곳 강남뿐 아니라 강북 도심이나 여의도까지 빨리 갈 수 있는 지역, 나아가 강남과 강북 도심, 여의도 업무지구 모두를 편하고 빠르게 지하철로 이동할 수 있는 곳이라면 다른 지역보다 교통 입지에 있어 위에 있다고 할 수 있다.

네이버나 다음 지도등을 통해 해당 지역에서 대중교통으로 강남역이나 역삼역, 삼성역 테헤란로에 위치한 지하철역까지 얼마의 시간이 소요되는지 조사해 보면 된다. 지하철 기준으로 그 시간이 짧을 수록 교통이 좋다고 보면 된다. 지하철 이동 시간이 비슷하다면 도보 이동이 짧은 곳, 환승이 적은 곳, 지하철 외 버스로도 접근이 수월한 곳이 더 좋다.

 

3.환경

환경이란, 생활편의시설과 공원이나 산,강이나 천과 같은 자연환경이 근처에 얼마나 잘 조성되어 있는지를 뜻한다.

​환경 요인을 확인하기 위해 인터넷 검색과 포털 사이트의 지도를 적극적으로 활용한다. 우선 인터넷으로 해당 지역에 있는 편의시설들을 검색해 보고 이후 지도를 열어서 해당 시설들이 어디에 있는지 확인하는 것이다. 이때 그러한 편의시설을 도보로 이용할 수 있는 이른바 '슬리퍼 생활권'에 해당하는 단지나 지역도 함께 본다.

동시에 '지적편집도'도 적극적으로 활용하고 있다. 해당 지역이 주거 지역과 상업지역으로만 구성되어 있는지, 아니면 준공업 지역도 상당 부분 포함 되는지, 녹지지역의 비율이 높은지 등을 보기 위해서다.

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​4.학군

일자리와 학군은 부동산 가치를 결정짓는 전국 공통 요소라 할 수 있다.

특목고 진학률이 높고 성적이 우수한 중학교를 어떻게 확인할 수 있을까? '아파트 실거래가' 앱을 통해 특목고 진학률과 학업 성취도 평가 결과를 모두 확인할 수 있다. 앱을 실행하고 관심 지역을 설정한 후 학군 정보를 누르면 결과를 확인할 수 있는데, 당연히 이 두 수치가 높을수록 명문 학군이라 보면된다. 

​아파트의 위치나 평형, 구조 등에서 큰 차이가 없고 가격도 비슷하다면 초품아를 선택하는것이 유리하다. 사전조사나 임장 시 초품아를 파악해두는 게 현명하다.

 

 

 

 

 

지역의 분위기와 스토리

나는 부동산의 입주를 결정짓는 4가지 요소를 먼저 따져본 후, 따로 살펴보는것이 하나 있다. 바로 인구 구성이다. 그 지역에 거주하는 사람들의 연령 분포를 살펴보는 것인데 이것이 그 지역의 분위기를 결정짓기 때문이다. '통계지리정보서비스' 사이트에 들어가 보면 시 군 구 동별 연령별 인구분포를 지도에서 확인해 볼 수 있다. 여기서 해당 지역의 연령별 인구 비중을 보면 대략적인 현장의 분위기를 짐작할 수 있다.

​해당 지역의 인구 구성비만 봐도 그 지역의 거리를 어떤 사람들이 지나다닐지, 향후에 어떤 모습으로 지역이 변화해 갈지 대략 예측할 수 있게 된다. 동별 인구 구성 비율은 '국가통계 포털-국내 통계-주제별 통계-인구 가구-주민등록인구현황'에서 '행정구역별/ 5세별 주민등록인구' 자료를 통해 확인할 수 있다.

이정도로 조사를 마친 후에 나는 가벼운 마음으로 인터넷 지식 백과인 '나무위키'와 '위키백과'에서 해당 지역명을 검색해 다양한 정보를 읽는다. 해당 지역에 살고 있는 사람들이 작성한 다양한 정보를 읽으며 그 지역에 대한 인상을 정리하는 것이다.

 

가격

입지조사가 끝났다면 이제 가격을 조사할 차례다. 아파트의 가격을 조사 할 때는 주의할 것이 있다. 특정 단지만 골라서 조사할 것이 아니라 임장지역내의 모든 아파트들을 조사해야 한다는 점이다.

우선 엑셀 프로그램 '행'에 다음 같은 항목을 적는다.

 

이렇게 항목을 나눈 후 네이버 부동산 사이트에서 단지를 하나씩 찾아가며 각 항목에 따라 기재 한다. 그 다음에는 가장 비싼 아파트부터 가장 저렴한 아파트까지 지도에서 다시 한번 그 위치를 확인한다. 자료가 완성되면 그 중 매매가와 전세가의 차이가 적어 소액투자가 가능해 보이는 단지들 위주로 인근 부동산 중개소에 전화를 한다. 네이버 부동산에 올라온 물건의 정보는 정확도가 높긴 하지만 실제 시세와 매물 여부는 직접 전화 해서 확인하는것이 좋다. 중개인과 대화하면서 자연스럽게 시세도 익힐 수 있고 주변 직장이나 교통, 환경, 학군, 거주민의 연령 때등에 대한 브리핑도 들을 수 있기 때문이다. 이때 이미 마친 지역 조사 내용을 확인해 보는것도 좋다.

다만, 부동산 중개인과 통화할 때는 다짜고짜 조사 내용부터 묻기보다는 이 지역에 대해 잘 모르는데 지인이 추천해 줘서 전화해 본것처럼 묻는 게 좋다. 매수를 결정하기 전에 해당 단지에 다른 중개소에 전세를 구하는 세입자로 전화해 정확한 전세가를 파악해 볼 필요가 있다.

여기까지 진행하면 사전조사를 모두 마친 것이다.

 

지역을 눈에 담는 현장조사

​임장을 했다면 스마트폰으로 지도를 확인하지 않아도 길을 잃지 않고 어디든 찾아갈 수 있는 정도가 되어야 한다고 생각한다. 머리는 기억하지 못해도 발이 기억할 만큼 가봐야 한다. 아파트 단지를 확인할 때도 마찬가지다. 단지마다 동 간거리나 관리 상태, 주차 상황이 다른데 이런 정보는 직접 가서 보지 않으면 체감할 수 없기에 결국 발로 밟아 봐야 한다. 그래야 지역주민의 단지별 선호도도 익힐 수 있다. 그냥 쭉 둘러 보고 말것이 아니라 사소한 차이까지도 느끼는것이 중요하다. 집중력이 필요한 이유다.

​결국 많이 가보고 많이 생각하고 많이 고민하는것이 부동산 투자의 감각을 익히는 확실한 길인 것만은 분명하다.

 

이제 그 집의 구조와 물건 별 내부상태, 매도 상황 정도만 확인하면 된다. 중요한 건 똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다는것이다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는 게 핵심이다.

 

당신이 아직 경험이 많지 않은 사람이라면 3 ~ 4시간 간격으로 방문할 중개소를 예약하고, 중개소 한 곳에서 매물을 소개 받는 시간을 2시간 정도로 잡고, 1 ~ 2시간은 정리하는 시간을 갖는 방식을 추천한다. 하루에 부동산 중개소 2 ~ 3곳을 방문하고 5 ~6개, 많아도 10개 미만의 물건을 보는 것부터 시작하자. 처음엔 정신도 없고 이내 녹초가 되겠지만, 반복해서 하다 보면 점점 더 수월해진다. 무슨 일이든 처음엔 어렵기 마련이다.

 

중개소에서 대화하는 법

​매물 확인

​실제 물건을 보러 이동하면서는 지금 보러 가는 집의 상황을 물어보라. 집주인의 매도사유나 지금 거주하고 있는 사람이 집주인인지 임차인인지도 확인한다. 임차인이라면 전세로 거주하는지 월세로 거주하는지, 만기는 언제인지 또 매도인이 임대차 계약 만기가 되지 않았음에도 매도 하려고 하는 것인지(세를 안고 팔려고 하는 것인지)도 확인한다. 이에 따라 매수부터 임대를 놓기까지 접근하는 방식이 달라질 수 있다.

집에 들어가서 본격적으로 물건을 살펴볼 때는 중개인이 이끄는대로 이동하기보다 사전에 스스로 정한 순서(예를 들어 거실>안방>작은방>화장실>주방>베란다>현관 등의 순서)에 따라 꼼꼼히 내부를 살펴야 한다. 그 과정에서 누수나 결로 등의 흔적이 보이면 중개인을 통해 반드시 거주자에게 물어보라.

확인을 마치고 나오기 전에는 거주자에게 이사날짜를 언제쯤으로 생각하는지 직접 물어보는게 좋다. 이를 대화의 물꼬로 삼아 거주자와 간단히 대화하면서 매매 후 임대 시 집을 잘 보여줄 만한 성격인지등을 가늠해 보는것이 좋다.

 

중개소로 돌아와서

​물건을 보고 중개소로 돌아오면 그날 본 순서대로 중개인에게 매물의 정보와 동/호수, 거주인이 집주인인지 임차인인지, 잔금 지급 일자, 수리 상태, 매매가, 전세가 등을 정리해 달라고 부탁한다.메모 내용을 토대로 부동산 중개인과 각 물건을 짚어가며 이야기를 나누면서 정리하기 위해서다. 그 다음엔 그 물건의 특징을 메모지 위해 직접 정리해 보라. 물건을 많이 볼수록 헷갈릴 수 있으니 해당 물건에 대한 기억을 최대한 남겨 두기 위해서다. 마지막으로 그 중 가장 괜찮은 물건을 하나 정한다. 이른바 넘버원을 정하는 것이다. 한 군데 중개소를 방문하고 나서기 전, 그 중개소에서 본 매물 중 가장 좋은 물건 하나가 명확히 더 올라야 한다.

그다음으로 중개인에게 해당 물건의 등기부 등본을 떼어 달라고 요청에 열람 한다. 등기부 등본에는 대출 여부와 매도자가 그 집을 매수한 시기와 가격등이 나와 있음으로 사전에 확인할 정보 외 추가적인 사항도 파악할 수 있다.

물론 확인한 물건에 매번 투자할수는 없다. 그러나 이 같은 방식으로 가장 좋은 물건을 골라내는 연습은 이후 좋은 투자를 하기 위해 반드시 필요한 훈련이라는 걸 기억하라.

 

노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 '태도'라는 걸 기억하라.

 

투자 즉시 돈 버는 실전 투자법

동과 층에서 선호도가 낮은 것(ex.저층, 탑층, 사이드, 길가에 위치한 동 등)이 아니면서 가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될 만한 물건을 우선 선택한다.

 

가격 협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은 매수 시점의 시장 분위기다.

 

 

 

 

 

임대를 결정짓는 네 가지 요인

첫 번째는 가격이다. 직장인의 경우 투자를 신속하게 마무리 짓기 위해서라도 지나치게 전세가의 욕심을 부리지 않는 게 좋다. 하루의 시간 대부분을 회사에 쏟는 직장인에게는 시간이 돈 이상의 가치를 가진다는 걸 염두에 둬라.

두 번째는 집의 상태다. 매매가에는 향이나 동, 층 같은 요인이 영향을 미치지만, 전세 일 경우에는 내부 집 상태가 더 큰 영향을 미친다. 특히나 투자자로서 물건을 매입한 뒤 최초 임차인을 구할때도 그렇지만 장기보유로 투자를 이어 가고자 한다면, 가급적 수리를 해서라도 좋은 집 상태를 유지하는 게 좋다. 그래야 2년마다 임대차 계약이 만료되어 새로운 임차인을 구해야 할 때도 다른 집들 사이의 경쟁력을 갖출 수 있다.

세 번째는 입주 가능 시기다. 집을 구하는 임차인이 입주 희망 시기가 언제이든 당장에라도 입주할 수 있는 집이라면 부동산 중개인도 손님들에게 더 많이 노출 할 확률이 높다. 잔금일이 이사철 비수기에 해당 할 때는 새 임차인과의 임대차 계약을 할 때 임대기간을 통상적인 24개월이 아닌 27개월 정도로 수정하기도 한다. 입주일은 비수기라도 계약 만기일은 성수기가 되도록 하기 위해서다.

​네 번째 요인은 사람이다. 대게는 친절한분이 전세 임대도 수월하게 진행 한다. 그렇게 따져서 고른 중개인을 통해서도 임대가 잘 나가지 않는다면 재빨리 다른 부동산 중개소에도 전세 물건을 내 놓아야 한다.

 

6장. MIND . 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면.

 

돈은 당신의 간절함이 아닌 당신의 실력에 담긴다.

- 너바나 - '월급쟁이 부자들' 카페 운영자이자 <나는 부동산과 맞벌이 한다>의 저자

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불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는것을 해야 한다.

 

당신이 이 책을 읽으며 자본주의에 대해 돈에 대해 부동산 투자에 대해 몰랐던것을 알게 되었다면, 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는것에서 멈추지 말고 반드시 일을 실행에 옮겨라.

 

최고와 함께하는 법

아직은 부족한 것이 많고 누군가에게 도움을 줄 능력도 없는 내가 최고의 사람들과 함께할 수 있는 방법은 하나뿐이다. 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것. 여기서 말하는 좋은 사람이란 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이란 뜻이다. 좋은 영향을 미치고 싶다면 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다.

내가 가진 재능과 경험을 사람들에게 나눔으로써 좋은 영향을 미치면 그들이 나를 더 좋은 사람으로 만들어주며, 그 결과 내 주변에 어느덧 최고들이 모이게 된다는 것이다.

 

좋은 투자자가 되겠다는 목표를 달성하려면 반드시 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다.

 

성공적이고 무엇보다 꾸준한 투자를 하려면, 예상되는 갈등 상황을 반드시 이겨내야 한다.

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