월급쟁이 부자로 은퇴하라 - 너나위 - 1부

월급쟁이 부자로 은퇴하라 - 너나위 -

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안전한 삶은 현실적으로 존재하지 않는다. 인생은 위험을 무릅쓰거나 아무것도 하지 않거나 둘 중 하나다.

-헬렌 켈러, 사회사업가-

 

당신에겐 계획된 미래가 있는가

당신은 당신의 1년 뒤, 5년 뒤! 10년 뒤의 모습이 그려지는가? 당신은 미래에 대한 알 수 없는 불안감이 당도할 때 차분하게 앉아 그 이유가 무엇인지 하나하나 따져 본적이 있는가? 만약 이 질문에 '내가 나의 미래를 구체적으로 그려본적이 있었던가' 하며 yes 혹은 no라는 대답조차 하지 못한다면, 당신의 1년 뒤, 5년 뒤, 10년 뒤는 절대 지금보다 나아질 게 없을 것이다.

 

1장 . WHY . 왜 투자를 해야 하는가?

 

위대한 인물에게는 목표가 있고 평범한 사람에게는 소망만 있다.

-워싱턴 어빙, 미국의 소설가 겸 수필가-

노후 준비는 셀프

본격 투자를 시작하면서 세운 1차 목표는 부자가 되는것이 아니었다. 나는 그저 나의 노후를 준비하기 위해 투자를 시작했다. 부자는 그 다음에 따라오는 결과였을 뿐이다.

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지금 내가 있는 곳

​주먹구구식이 아닌 냉정하고 꼼꼼하게 자신을 돌아봐야 한다. 이를 위해 자신을 점검해 볼 수 있는 셀프 체크리스트를 준비했다. 이중에서 당신이 과연 몇 개나 해당 하는지 차근차근 생각해 보라.

 

 상황을 인지하고 이제는 빤한 미래를 바꿔 보고 싶다는 의지가 생겼다면 본격적으로 그 방법을 배우기 전 마지막으로 해야할것이 있다. 그건 바로 목표를 명확하게 하는 것이다. 이는 내가 집중해야 할 부분에 하나의 포인트를 찍는것과 같다. 이것이 뜬구름 잡는 일에서 벗어나 핵심에 집중할 수 있는 지름길이다.

 

경제적 자유보다 우선인 것

1단계는 바로 나와 내 가족의 관한 경제적 위험 요인을 제거하는것. 즉, 노후준비다. 많은 이가 막연히 머릿속에 그리고 있는 경제적자유나 풍요로운 부자의 삶은 1단계 목표를 달성한 후 도전 해도 늦지 않은 2단계 목표라는 걸 기억하자.

2장. DIRECTION . 당신과 돈이 가야 할 방향.

 

당신이 잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아 내지 못한다면 당신은 죽을때까지 일해야만 할 것이다.

- 워렌 버핏 - '투자의 귀재' 라고 불리는 미국의 사업가이자 투자가.

돈을 버는 두 가지 방식

개인이 돈을 버는 방식은 돈을 벌기 위해 시간을 직접 투입해야 하느냐, 아니면 시간을 투입하지 않아도 되느냐로 구분할 수 있다.

 지금 당신이 시간을 투입해서 돈을 버는 사람에 해당 한다면 시간과 무관하게 돈을 버는 사람으로 이동해야 한다.

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돈을 쓰는 두 가지 방식

​시간이 흘러도 가치와 가격이 증대 될 가능성이 있는 생산 자산은 감가상각 외에는 기대할 것이 없는 소비 자산과 정확한 대척점에 있다.

 

돈을 대하는 나의 방식

당신이 평범한 직장인이라면 4번 > 3번 > 1번의 순서로 이동해야 한다. 그러려면 직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 샀는데 써야 한다. 1번이 바로 수많은 사람이 그토록 바라는 '경제적 자유'에 해당한다.

 

어떻게 버는가? 어디에 쓰는가!

나는 일단 생산 자산 구입에 필요한 돈을 모으고자 지출을 통제 했다. 시간이 흘러 필요한 금액이 모이면 생산 자산을 하나둘 사들였다. 여러종류의 생산 자산 중 내가 선택한 것은 부동산이었다. 그리고 그렇게 지난 3년을 사들인 부동산 덕분에, 과거라면 꿈도 꾸지 못할만큼의 소득을 얻었다. 여전히 직장생활을 하고 필요한데 돈을 쓰며 부동산 매입하는 과정에서 필요한 일을 하는것외에 따로 일 하지 않는데도 말이다. 달라진 것이라곤 돈을 쓰면 쓰는 대상을 내가 산 것보다 절대 비싸게 팔수 없는 것(소비 자산)을 사들이는 것에서 내가 산 가격보다 비싸게 팔수 있는 것(생산 자산)으로 바꾼 것, 그 하나뿐이다.

 

직장인 투자자의 돈 흐름

 

​이 일련의 흐름이 내가 부동산을 통해 일하지 않고도 돈을 버는, 즉 비근로소득을 창출하는 구체적인 순서다.

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​3장. WHAT . 평범산 직장인도 얻을 수 있는 성과

 

확실한 것은 투자를 학교에서 배울 수 없다는 것이다. 투자자의 무기는 첫째도 경험이고 둘째도 경험이다.

- 앙드레 코스톨라니 - 유럽 전역에서 활동한 투자의 대부

투자 이유

​투자를 고려할 때 입지를 우선순위로 보고, 그 다음으로 신축인 지 구축인지를 따져 보는것이 현명하다.

 

투자 결과

​투자를 결정할 때 첫번째 기준으로 삼는 것은 '해당 물건이 현재 저평가 된 상태냐 아니냐' 하는 것이다. 이것이 '잃지 않는 투자'의 선결 조건이다.

엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다. 부동산 투자에서 잃지 않는 투자를 하고 싶다면 이 말을 꼭 명심 하길 바란다.

 

저평가 부동산을 보는 안목

​당신이 부동산 투자를 통해 좋은 성과를 내고 싶다면 부동산의 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖춰야 한다. 문제는 그 가치가 쉽게 눈에 보이지 않는다는 것이며 그래서 열심히 공부해야 한다.

아파트는 같은 단지 안에서도 향, 동, 층, 내부 상태 등에 의해 가격의 차이가 벌어진다. 이 요소들을 따져본 후 다른것과 비교해 보는 과정을 거쳐야만 해당 물건이 싼지 비싼지 판단할 수 있다. 이것이 바로 '비교 평가'다. 이것이야말로 부동산의 저평가 여부를 판별 할 수 있는 강력한 도구다.

비교대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수밖에 없다. 휴대전화 대리점을 한 군대 갈 때보다는 두 군데, 두 군데보다는 세 군대, 네 군대 갈 때 좋은 조건의 스마트폰을 구할 가능성이 커지는것과 같은 이치다.

당신이 두 발로 직접 현장에 나가서 해당 물건 주변의 직장은 어떻게 조성 되어 있는지, 교통은 어떤지, 어떤 사람들이 어떤 환경에서 살며, 자녀들은 어떤 학교와 학원에 보내는지 알아봐야 한다. 이것이 '부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다' 고 하는이유다. 명심하라 부동산은 발로 하는 것이지 책상에서 kb 시세로 그래프를 그려가며 하는 것이 아니라는 사실을. 나 역시 이 사실을 깨닫기까지 많은 시행착오를 거쳤다.

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부동산 전세투자 시 일반적인 거래 순서

입지가 우수한 지역일 경우 실수요 자체도 풍부하지만 부동산 상승장에서 전체적으로 강한 상승 기류가 형성될 때 투자수요 또한 빠르고 강하게 유입 된다.

 

무조건 비싸고 좋은 집이 아니라 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란같은 투자처에 집중하라. 그리고 잃지 않는 선에서 경험을 쌓아라. 그 경험이 당신에게 더 적은 금액으로 많은 이익을 거둘 수 있는 좋은 투자처를 찾게 도와 줄 것이다.

 

임장 후 모니터링은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.

 

잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면 다음 세가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목. 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술. 셋째는 역전세등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.

이 세가지를 갖추고 자산 규모를 늘려간다면. 누구나 부동산의 계단식 상승 구간이 나타날 때마다 생각지도 못한 속도로 순자산이 늘어나는 경험을 하게 될 것이다. 당신이 일을 하고 있을 때뿐 아니라 먹고 자고 쉬는 동안에도 말이다.

 

'준비된 자에게 기회가 온다'는 말은 부동산 투자에 있어서 '아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신있게 실행할 수 있다'는 의미다.

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무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족 되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자. 투자의 목적은 자금을 효율적으로 운용해 최상의 수익을 내는 것이다.

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4장. CONCEPT . 성공 투자를 위한 필수 지식.

 

투자는 위험한것이 아니다. 투자를 배우지 않는 것이 위험한 것이다.

- 로버트 기요사키 - 사업가이자 '부자 아빠 가난한 아빠' 저자.

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워렌 버핏의 투자 원칙 두 가지

첫째, 잃지 않는다.

둘째, 첫 번째 원칙을 지킨다.

 

시세차익형 전세 투자를 하는 경우 다음 두가지 조건을 충족시키는 반드시 확인해 보기.

첫째, 여러 지역의 물건과 비교해본 결과 저평가 된것이 확실한가?

둘째, 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스크는 작은 물건인가?

 

​당신의 두 다리가 튼튼하고 굳은 의지와 열정만 있다면 차트나 엑셀, 시계열 통계 같은 것을 몰라도 큰 문제가 되지 않는다. 부동산 투자는 결국 발로 하는 것이니 말이다.

 

 

부동산 자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식의 장점.

첫째, 수익실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다.

둘째, 수익의 크기는 자산의 크기에 비례므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다.

셋째, 거래 횟수가 줄어 그에 따른 각종 비용을 아낄 수 있다.

 

부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.

 

​기본적으로 투자금 자체가 적다면, 한가지 사실을 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 것이다.

 

 

전세금을 레버리지를 활용해 투자하는 경우에는 아파트의 매매가뿐 아니라 전세가의 변동폭 또한 투자 성패에 큰 영향을 준다.

 

절대 무너지지 않을 리스크 관리법

첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.

둘째, 신규 주택 입주물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근 한다.

셋째, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.

넷째, 세제혜택등을 위해 매입한 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두개 정도는 남겨 둔다.

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