10년동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까? - 렘군 -

10년동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?

 

절대 손해 보지 않는 다섯 가지 노하우

 

1. 가구소득 대비 주택 가격(PIR)을 살피자.

2. 오랜 기간 올랐다면 의심하자.

-일반적으로 지방은 2~4년, 수도권은 4~6년 정도 상승하는 경향이 있으니 너무 오랫동안 오른 것은 아닌지 체크해보라. 

 다만, 기간보다 더 중요한 것이 상승률이다.

3. 4년간 상승률 40퍼센트 이상이라면 주의하자.

4. 매매가와 전세가가 꾸준히 상승한 후, 매매가만 줄곧 상승하는 경우

5. 대형 평형, 주상복합, 나홀로 아파트의 오름 여부를 체크하라.

 

부동산 하락 신호, 남보다 일찍 알아채려면

 

1.미분양이 증가하기 시작한다.

2.입지가 좋은 곳에도 청약경쟁률이 저조해진다.

3.성수기(10월~2월)임에도 구축 아파트의 거래가 뜸해진다.

4.전세가 남아돈다.

   -인접 지역 분양권에 프리미엄이 붙고 있다면 전세 매물이 쌓여도 큰 문제는 없다. 오히려 부동산 경기가 살아 있다는

     뜻이다.

문제가 되는 상화은 주위에 공급이 많지 않은데도 전세 매물이 쌓일 때다.

5.앞으로 예정되어 있는 공급이 많다.

 

-'매매가는 하락하지만 전세가는 상승할 때'는 바닥에 진입할 수 있는 시기다. 다만 조금 더 기다리는 여유를 가져라.

-'매매가와 전세가가 동반 상승할 때'는 조금 늦었더라도 달리는 말에 올라타야 할 시기다. 빠른 결정이 중요하다.

-'매매가는 상승하지만 전세가는 정체될 때'는 욕심을 버리고 다음을  준비하라.

-'매매가와 전세가가 정체될 때'는 기다리는 자에게 기회가 오는 구간이니 마음의 여유를 가져라.

 

분양을 완료했지만 아직 입주하지 않은 아파트의 세대수를 확보해야한다.

닥터아파트 > 입주닥터 > 입주캘리더

 

인허가 실적으로 입주물량 예측하기

한국감정원 통계 사이트(r-one.co.kr)에 들어가 인허가 실적 자료를 활용. '공급/재고/기타 > 주택 공급 > 주택건설 인허가 실적'

※입주물량 체크 시 주의사항

첫째, 해당 지역만 살피면 안된다. 주변 지역의 공급을 함께 살펴야 한다. 시계방향으로 동서남북을 모두 살펴라.

둘째, 공급은 톱다운 방식으로 진행하는 게 좋다는 점이다.

ex)서울 > 관악구 > 동 / 서울에 공급이 적다면 경기도와 인천도 살펴 봐야 한다. 만약 경기도와 인천의 공급이 많다면 서울의 외곽이 영향을 받게 된다.

 

미분양 정보 확인하는 법

국토교통부 사이트(molit.go.kr) > 정보공개 > 검색창에서 '미분양' 검색

 

청약경쟁률 확인하는 법

아파트투유(apt2you.com) > 청약정보 > 분양정보/경쟁률 메뉴에서 확인.

 

경매 통계자료 구하는 법

두인경매(dooinauction.com) > 경매검색 > 낙찰통계

*낙찰가율이 갑자기 높아지거나 낮아지는 지점을 찾아내는 것이 포인트. 낙찰가율이 낮아지다가 최저점을 찍고 올라가는 해가 좋은 타이밍이다.

*경쟁률이 지속적으로 줄다가 턴어라운드하여 급증하는 해가 좋은 타이밍이다.

 

*상가는 '유효 수요'가 핵심 키워드다.

상권의 크기는 작으면서 주변 세대수가 많은 경우가 좋다.

*아파트는 '수요와 공급'이 핵심 키워드다.

*빌라는 '교통'이 핵심 키워드다.

*재건축은 '대지 지분'이 핵심 키워드다.

*분양권은 '적정 분양가'가 핵심 키워드다.

*토지는 '쓰임새'가 핵심 키워드다.

 

종목과 상관없이 무조건 알아야 하는 투자의 기본

 

발품

여러 현장을 돌아다녀야 한다. 한 곳도 여러 번 가야 한다. 주말에 쉬는 것보다 현장에 가는 것을 더 즐길 정도가 되어야 한다. 그래야만 내가 원하는 정보를 현장에서 어떻게 살펴야 하는지 연습이 된다.

 

손품

정보를 어디서 찾아야 하는지 알아야 하고, 찾은 자료를 정리할 줄 알아야 한다. 유용한 사이트가 많이 생겼고, 고급 리포트도 수시로 올라오며, 카페에도 정보가 넘쳐난다. 손품을 통해 현장에서 허비하는 시간을 최대한 줄여야 한다.

 

협상

내가 원하는 정보를 얻기 위해서는 협상이 필요하다. 가격을 깎아야 할 때도 있고, 깎아줘야 할 때도 있다.

 

끈기

자신만의 방법으로 분석하고 결론을 도출하는 데 많은 시간과 노력이 들어간다. 따라서 끈기가 필요하다. 최소한 1년은 미쳐야 한다.

 

용기

지금 사면 반드시 오른다는 보장이 없다. 가격이 떨어질 수도 있다. 그럼에도 자신의 분석을 믿고 투자를 감행해야 한다.

 

신도시 투자

 

가장 좋은 투자시점은 안심 단계에서 흥분 단계 사이.

이시기에 들어가면 오래 기다리지 않고도 2년 이내에 원히른 수익을 낼 수 있다.

 

신도시  투자 성공에 필수적인 네 가지 기준

 

첫째, 사업 규모가 어떠한가?

-사업면적, 목표 인구수, 개발 예산 총액  확인하기

-100만평 이상, 아파트가 20개 이상

둘째, 신도시를 만드는 주체는 누구인가?

-신도시 건설은 예산 확보가 무엇보다 중요하다. 그래서 지자체보

  다는 LH에서 주관하는 것이 보다 안전하다.

셋째, 인근 구도심의 좋은 입지와 근접성이 어떠한가?

-기왕이면 구도심의 좋은 입지와 가까울수록 좋다.

-일자리와의 근접성이 중요하다.

넷째, 일자리가 함께 들어오는가?

-소득수준이 높은 일자리일수록, 지식기반 산업일수록 효과가 크

  다.

 

구도심 투자는 어떻게 할 것인가

 

*구도심의 가격은 수요에 의해 결정된다

*매매수요와 임차수요를 눈여겨보라

 전세가율이 전세가율 평균(52%)보다 높으면 매수고려, 낮다면 

 매도고려 > 아파트별로 과거의 평균 전세가율을 비교해 지금의 

 전세가율이 과거 평균보다 현저히 높아졌을 때가 매수 적기!!

 

구도심 투자 성공에 필수적인 다섯 가지 기준

 

첫째, 수요

 

-연도별 자가점유율이 높아지고 있는가, 낮아지고있는가?

  > 전세가율로 확인

-자가점유율이 낮다, 높다를 판단하는 기준은 무엇인가?

  > 지역별, 아파트별로 10년, 20년 평균을 기준으로 하여 비교

※결론적으로 투자자라면 자가점유율이 평균 대비 최고치일 때보다 바닥일 때 사는 것이 안정적이다. 평균으로 수렴할 때 시세차익이 나기 때문이다. 

 

둘째, 공급

 

-앞으로 2년동안 주택공급이 부족한가?

 > 공급이 급증하면 그 순간부터 2년 동안 시세가 하락할 확률이 높고, 2년 넘게 공급 부족이 이어지면 이후 상승하는 경향을 보인다. 신규 공급만 체크해선 안되고 미분양이 얼마나 쌓이고 얼마나 해소되고 있는지도 같이 봐야 수요를 가늠할 수 있다.

결론적으로 최근 2년동안 인허가 실적이 적으면서 미분양물량이 소진되고 있다면 좋은 시기이고 그 반대라면 안 좋은 시기다.

 

※한국감정원 사이트에서 지역별 인허가 실적 자료 확인가능

※미분양정보는 국가통계포털 또는 국토교통부 통계누리 사이트

    에서 확인가능

 

셋째, 가격

 

-지역 간 비교를 해도 좋고 랜드마크 아파트끼리 비교해도 좋다.

 해당 시점에 입지 대비 누가 적게 올랐는가, 비슷하던 기존 가격 대비 현재 얼마나 더 저렴해졌는가를 따져봐라.

-4년간 기존 아파트 가격 대비 30%미만으로 오른 아파트를 살펴보자. 50%이상 상승한 지역은 되도록 들어가지 않는다. 가격의 저평가 여부를 확인하기 위해 최근 4년간 상승률 정도는 체크하자.

 

넷째, 입지

 

-일자리 호재가 있는가?

-일자리로 연결해주는 교통 호재가 있는가?

  > 지하철 > 기차 > 도로 순으로 체크. 특히 고급 일자리를 지나

  가는 노선인지 확인.

-5년 내에 재개발되는 구역이 있는가?

 

다섯째, 정책

 

-정책에 의한 풍선 효과를 노려라

  ex)분양권 누르면 재건축 수요, 재건축 누르면 구축아파트 수요,

       구축 아파트 누르면 주상복합,오피스텔,단독주택 수요, 주택

       전체를 누르면 상가나 토지수요, 수도권 누르면 지방수요 등

 

지방 소도시 지역 분석법(인구 30만 이하)

 

첫째, 네이버지도에서 지적도를 눌러 색상을 확인한다

 >지적도를 보면 도시가 어디에서 시작해 어디로 확장해 나가는지 예상할 수 있다.

 

둘째, 택지개발지구를 찾자.

 >지도의 노란색도로가 촘촘하고 반듯한 곳 그리고 노란색 내부에 2차선 도로가 반듯한 곳은 택지개발로 개발된 곳이라 보면 된다. 사람들은 구도심보다 택지개발지구를  좋아한다.

 

셋째, 시청의 위치를 살펴보자.

넷째, 법원 자리를 찾아보자. >학구열 높음.

다섯째, 시외버스터미널을 찾자.

여섯째, 영화관, 백화점, 대형마트, 아울렛을 검색해보자

일곱째, 학원가가 형성된 곳을 찾자.

여덞째, 평당가 높은 아파트를 찾아보자.

 

광역시 이상 지역 분석법(인구 100만 이상)

 

업무지구가 밀집된 곳은 어디인가?

업무지구로 빠르게 이동할 수 있는 교통이 있는가?

택지개발지구 또는 신도시로 개발한 곳인가?

아파트가 밀집한 곳인가? 주택이 다수인가?

중학교 학군이 좋은 곳인가?

 

학교알리미 사이트(www.schoolinfo.go.kr)

공시정보 > 공개용 데이터 > 졸업생의 진로현황 에서 중학교의 특목고 진학율 확인가능.

 

개별공시지가 확인사이트

토지이용규제정보서비스(luris.molit.go.kr)

부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr)

온나라 부동산정보 통합포털(www.onnara.go.kr)

밸류맵 사이트(www.valueupmap.com)

 

상가로 월세 수익 이해하기

 

상권

상가를 이용할 수 있는 사람의 수(세대수)에 비해 상가의 개수가 적으면 좋은 상권. 일명 '항아리 상권'

 

상가빌딩 이름

병원이나 학원처럼 깔끔하고 한번 들어오면 잘 나가지 않는 업종으로 구성된 빌딩이 좋다.

 

층수

매물의 가격대를 파악할 때 1층인지 아닌지를 잘 체크해두자.

 

월세정보

월세정보가 없다면 월세로 나온 매물과 함께 비교. 월세 수익률이 얼마인지도 꼭 적어둬야 한다.

 

전용면적

상가는 전용면적으로 크기를 가늠할 수 있어야 한다. 전용면적에 얼마를 곱해야 월세시세가 나오는지 파악하기