대한민국 부동산 초보를 위한 아파트투자의 정석 - 제네시스박 -

대한민국 부동산 초보를 위한 아파트투자의 정석 - 제네시스박 -

대한민국 법원 법원경매정보(www.courtauction.com)

지지옥션(ggi.co.kr)

 

부동산경매 

행해야한다.

 

부동산 경매 강의는 투자금, 대출금 등 낙찰을 받을 수 있는 현실적인 준비가 되었을 때 강의를 듣는게 좋다.

경매 강사는 반드시 낙찰을 받아본 경험이 있는 전문가로, 내가 낙찰을 받을 때 실질적으로 도움을 줄 수 있는 사람을 선택해야 한다.

부동산 초보를 위한 추천도서

 

1.기본편

-나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다.

-10년동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 밀에 부동산 천재가 됐을까?

-교통망도 모르면서 부동산 투자를 한다고?

 

2.심화편

-친절한 제네시스박의 부동산 절세

 

집을 마련할 때 가까운 지하철역이 무슨 역인지 꼭 살펴보자. 이때 단순 거리만 보지 말고, 해당 역이 일자리가 많은 지역까지 얼마나 이동하기 편한지도 꼭 확인하자.

 

때로는 자기 자신과 상대방을 잘 파악하여 요구사항을 당당하게 말할 필요도 있다. 특히 그 협상을 깰 정도의 대안이 있다면 그보다 더 강력한 전략은 없다고 생각한다. 대안이 많을수록 유리하다.

 

부동산 침체기에 집을 사라.(매수자 우위 시장)

 

1.사람들과 반대로 움직이는 것이 좋다.

-일반적으로 사람들은 이사를 하더라도 설이나 추석같은 명절이 지나고 움직이는 경향이 강하다. 즉 명절 전에는 집을 보러 다니는 경우가 별로 없다는 얘기다. 따라서 이때 움직이면 의외로 괜찮은 물건을 구할 수 있다.(7~8월 , 12~1월)

 

2.부동산 거래 과정을 이해하는 것이 좋다.

중개인은 대부분 가격이 낮은 물건부터 거래를 시키려는 경향이 강하다. 하지만 이때 최대한 많은 물건을 보는 것이 중요하다. 가격만 보고 덥석 계약했는데 나중에 보니 원하는 집이 아니었다면 정말 낭패가 아닐 수 없다.

 

정리

@되도록 남들이 잘 움직이지 않는 한여름 또는 한겨울에 움직인다(설이나 추석 같은 명절 직전 또는 직후도 유리하다)

@부동산에서 먼저 보여주는 물건은 그동안 잘 팔리지 않았거나 사정이 있는 경우일 수 있으므로 필요시 적절하게 활용한다.

@마음에 들지 않는 조건인데 가격먀 보고 매수하는 잘못은 저지르지 않는다.

@꼭 한 군데에 집착하지 말고 필요시에는 다른 부동산 사무실을 통해서라도 원하는 물건을 찾는다.

 

-가격상승의 흐름은 역 주변 소형 아파트부터 시작해서 퍼져나간다.

-대장아파트, 즉 대표 단지가 가격 상승을 주도한다.

-시간이  지날수록 구석구석 가격 상승 흐름이 반영된다.

 

☆절대 손해 보지 않는 내 집 마련의 법칙 6

 

1.직주 근접성을 우선시 한다.(일자리 중심)

2.상승기 평균가보다 더 오르지 않았는지 점검한다.

3.지역 미분양 추이를 지켜본다.

   (국토교통부 홈페이지 - 정보공개 - 사전정보공개 - 주택,토지 

     - 미분양주택 현황 에서 파악가능)

  준공 전 미분양은 좋은투자기회 될 수 있으나 준공 후 미분양의 경우 특별한 경우(경기침체등)가 아니라면 매수에 특별한 주의를 요한다.

4.2~3년 후, 주택 공급량을 확인한다.

 (내가 원하는 지역에 일시적으로 공급이 몰릴 때 이를 활용한다)

  호갱노노에서 향후 3년간 공급량 확인가능.

5.아파트 가격 상승의 '끝물'은 아닌지 살펴본다.

  부동산의 가격 상승은 다음과 같은 순서로 이어진다.

 구축아파트 > 신축아파트(분양권) > 재건축,재개발 > 주상복합, 

 나홀로아파트.

이때 상승 흐름의 거의 마지막 단계인 주상복합, 나홀로 아파트까지 오를 경우 가격에 거품이 꼈다는 증거다. 따라서 주상복합이나 나홀로 아파트를 매수 할 때는 반드시 직전의 가격 흐름을 확인하면서 혹시 막차를 타게 되는 건 아닌지 점검하여 다소 보수적으로 접근해야 한다.

6.얼마나 현금을 확보할 수 있는지 체크한다.

 

☆절대 손해 보지 않는 절세의 법칙 5

1.공동명의를 이용한다.

공동명의 시 종부세와 양도소득세를 줄일 수 있다.

2.취득세를 고려한다.

3.최소 1년은 보유한다.

4.필요경비를 꼼꼼히 챙긴다.

 

5.'갈아타기'전략을 활용한다.

첫째.1번 집을 취득하고 나서 1년이 지난 후 2번 집을 취득.

둘째.2번 집을 취득하고 나서 1번 집은 2번 집 취득일로부터 3년 이내에 매도한다.

셋째.매도하는 1번집은 최소 2년 이상은 보유해야 한다.

 

※조정대상지역확인

국토교통부 홈페이지 > 정책자료 > 법령정보 > 행정규칙

 

1번 주택을 취득할 때 해당위치가 조정대상지역이라면 2년 보유가 아닌 2년 '거주'를 해야한다.

조정대상지역에서 조정대상지역으로 이동하는 경우, 1번 주택을 3년이 아닌 '1년 이내'에 매도해야 한다.

조정대상지역에서 조정대상지역으로 이동할 때, 2번 주택을 취득하고 1년 이내에 2번 주택으로 전입해서 거주해야 한다. 물론 사정상 2번 집에 임차인이 살고 있고 해당 임차 기간이 1년이상 남은 경우라면 최대 2년 이내에서 예외적으로 1년을 넘길 수는 있다.

 

서울 및 수도권에 집을 사려는 당신에게 드리는 세가지 조언

1.'소탐대실'하지 말 것.

작은 것에 집중하느라 큰 것을 놓치지 말자. 한 치의 손해도 보지않으려고 하는 습관은 버려라.

2.'초지일관'할 것.

청약, 구축아파트매수 - 일반매매, 급매, 경매, 공매등 다양한 방법이 있다. 이때 처음 생각했던 전략을 그대로 밀고 나가는 게 중요하다.

3.'일자리', '한강', '경부고속도로'를 잊지 말 것!

 

밤하늘이 아무리 어두워도 비행기가 길을 잃지 않는 이유는 목표가 명확해서라고 한다. 열심히 사는 인생도 좋지만, 이제는 그 방향을 더욱 명확하게 하고 선택과 집중을 해야 한다.