부동산 소액투자의 정석 - 김원철(부동산김사부)

 

부동산 소액투자의 정석 - 김원철(부동산김사부)

 

10년을 공부하고 노력해도 충분한 경제적  수준에 도달하지 못 한 사람들은 모두 '지나치게 똑똑한 사람들' 이거나 '지나치게 재테크에 밝은 사람들' 이었다. '더 많이, 더 빨리'부자가 되려고 하는 사람들이 그들이다. 몇 번의 성공 덕분에 과도한 자신감이 붙어버린 탓에 이런저런 재테크 수단에 관심을 가지며 시도하다 실패를 맛본다.

 

자료참고 - 부동산뱅크

 

위기는 예측하는것이 아니라 대비하는것

 

전세 레버리지 전략원칙

1.지속적으로 주택의 전세가격 상승이 예상되는 지역

2.전세가율이 85%이상인 주택

3.4년 안에 투자 원금 회수율100%

 

투자측면에서 대단지 아파트를 사야하는 이유는 '노출도'때문이다. 대단지 아파트는 아무래도 많은 대중에게 쉽게 노출된다. 쉽게 노출된다는 건 언제든지 쉽게 거래가 이뤄질 수 있다는 의미다. 투자에서는 이것이 매우 중요하다. 거래량이 많아야 가격이 오르고 거꾸로 가격이 내려갈 때도 높은 '하방경직성'을 가질 수 있다.

 

나 홀로 아파트

 

전세가율이 80%이상으로 형성 될 가능성이 크다. 경기가 좋아진다면 대단지보다 더 높은 수익률을 달성할 수 있다. 가격이 하락하다 대단지가격 상승에 따라 어느순간 높은 실거래가가 나타난다면 그때가 매수 시기이다.

대단지 아파트들의 가격이 모두 오른 후, 그것도 충분히 오른후가 나 홀로 아파트의 매수시기. 대단지 아파트와의 가격대비 50%선에 멈춰있는 경우. + 전세가격이 꾸준히 오른상태

전세가격이 꾸준히 올랐다는건 두가지를 의미.

1.실수요자가 충분히 선호하는 곳.

2.아직 매매가격이 오르지 않았다는 뜻

입지는 대단지 아파트들 사이에 끼어있거나 대단지와 가까운 곳에 있거나 기반시설이 잘 갖춰진곳, 좋은학군

 

비 로열 대단지 아파트

 

한방을 기대해 볼 만하다는 장점. 그 한방이라는건, 교통의 획기적인 변화다. 가격이 충분히 올랐다는 판단이 서면, 반드시 매도해야 한다. 일반적으로 가격이 오르기 시작한 이후로 최대 3년 정도의 기간을 보면 된다.

 

비로열동, 비 로열층

 

해당 아파트의 로열동 로열층의 물건을 찾아라.

이를 기준으로 비 로열동, 비 로열층의 문제점을 찾고 그것을 근거로 가격을 따져봐야한다.

그저 가격이 싸다는 이유로, 투자금이 부족하다는 이유로 비 로열 물건을 사는 일 만큼은 반드시 피해라.

만약 같은 가격으로 좋은지역 비 로열동 비 로열층 아파트와 외곽지역 로열동 로열층 아파트를 살 수 있다면 외곽지역의 로열동 로열층 아파트를 사는것이 정석이다.

간혹, 비 로열동 비 로열층이 아닌데도 아주 헐값에 나오는 물건이 있다. 우리가 공략해야 할 것은 바로 이런 물건이다. 우선 그런 물건을 잡으려면, 비 로열동과 비 로열층 아파트의 가격이 로열 아파트와 비교할 때 어느 정도 가격에 형성되어 있는지부터 파악해야 한다.

로열 물건 - 혐오시설이 없고 햇볕이 잘 들고 통풍이 잘 되는곳

1.관심있는 단지의 로열과 비 로열동 물건의 차이가 어떤 이유로 벌어졌고, 이에 따라 가격이 어떻게 형성되었는지 파악

2.비 로열 물건으로 분류되었다고 해도 투자하기 괜찮은 비 로열 물건은 없는지 찾아보고, 이 물건이 급매로 나올 경우 가격이 어느 정도이면 적당한지 알고 있어야한다.

3.투자하기 적당한 비 로열 물건이 급매로 나올 경우 확신을 갖고 과감하게 매수할 수 있어야 한다.

 

미분양 아파트

 

부동산경기가 좋아져 강세를 타고 있는 시절에도 분양되지 않는 아파트일 경우 아예 손을 대지 않는 것이 좋다.

 

흠이 없는 대상을 먼저 골라야한다.(교통 편의가 형편없다든지, 홀로 떨어져 있는 동이라든지, 또는 그 정도에 준하는 단지라든지, 가까이에 혐오 시설이 있다든지, 기반 시설이 전혀 갖춰지지 않은 곳에 새로 건립된 것이라든지, 이같은 흠이 하나라도 있어선 안된다.)

특정 미분양 아파트를 예의주시 하고 있다면 분양 사무실에 연락을 해서 남은 물건 중 가장좋은 물건이 무엇인지 물어보고 로열동 로열층이 거의 없다며 약간 선호도가 떨어지는 동과 층을 추천한다면, 이때가 매입해야 할 시점인 것이다.

입주물량이 소진되는 시점을 예측해보라.

●미분양 물건은 반드시 그렇게 남은 이유가 있으므로 반드시 그 원인을 꼼꼼히 살펴보고, 꼭 '특별히 흠잡을 데 없는 좋은 아파트인데도 미분양이 난 경우'만 공략해야한다.

입주 급매 아파트

 

실제 입주긴 시작된 장에서 가격이 전혀 내리지 않는 물건.

아파트의 매매가격이 하나도 오르지 않을 경우 이것이 입주 급매물인지 아닌지 애매한 상황이 벌어진다. 바로 이때가 매수할 기회다. 전세매물이 하나씩 소진되기 시작하면 전세가격 역시 자연스럽게 조금씩 올라가는데, 전세가격이 오른다는 건 해당 아파트가 실수요자들에게 괜찮다는 평가를 받은 단지라는 뜻이다. 실수요자들이 아파트가 괜찮다고 생각하게 되면, 그때부터는 가격에 극적인 변화가 일어날 가능성이 크다.

매수 후 전세 맞추기.

1.현시점에서 충분히 감당할 수 있는 전세가격을 예상하고, 그에 맞게 자금을 준비한다.

2.애초에 대출을 받아 잔금을 치르고 시간을 보내는 것.

3.연체료를 내면서 버티기.

신축빌라

 

신축빌라 투자는 철저하게 1,2등 지역에만 국한해 투자해라.

현장에 나가 이곳저곳 둘러보는데 '분양'이라고 적힌 현수막이 계속 눈에 띈다면 위험하다는 생각을 가져야한다.

투자가치 있는 신축 빌라 고르는 팁!

1.전세가율이 높은 빌라(85%이상)

2.초역세권 빌라

3.핵심지역의 빌라

4.최대한 저렴하게 매입

5.시야가 막히지 않은 빌라

6.기능상 문제가 없는 빌라

7.옆집에 건축될 소지가 없는 빌라

8.가까이에 혐오 시설이 없는 빌라

9.단지형 빌라

10.완벽한 빌라는 없다, 가격이 관건

11.떨이 빌라

 

뜨는 지역의 낡은 빌라

대지지분이 넓은 빌라

잘못 지어진 빌라(용적률을 당시 상황 때문에 최대한 활용하지 못한 빌라, 그런 상황이 4~5년 내에 사라질 것 같다면 매수)

투자가치가 있는 오피스텔

 

택지개발지구의 오피스텔

 

택지개발지구 오피스텔 투자 시 유의점

1.분양은 받지 말 것

2.입주 시 마이너스  물건을 공략할 것

3.아파텔의 찬스(취득세, 확장 면적, 관리비 따져보기)

4.신규 평면 40m제곱 오피스텔

5.복층 오피스텔은 피할 것

6.오피스텔은 10년 차에 매도할 것(최대 15년)

7.전세와 월세는 시장의 흐름에 맞출 것

 

지방투자

 

지방투자는 광역시부터, 그다음은 시청이 있는 지역

7년이상 가격이 침체되어 있는 지역

지방에서는 핵심지역 부동산 가격이 올랐다고 하면, 그 핵심지역보다 그 주변 지역의 부동산에 투자하는 것이 좋다.

지방은 역세권보다 학군이 중요하다.

공급물량에 주의하라. 입주물량이 평균 물량의 2배 이상이라면 공급되는 아파트의 입주가 예측되는 시점 6개월 전까지는 매도를 고려하는 것이  좋다.

핵심지역은 바뀐다. 다만 바뀐 핵심지역의 아파트가격이 기존 핵심지역 아파트가격과 격차가 많이 벌어졌다면 기존 핵심지역의 투자도 고려해볼 만하다. 키맞추기가 이뤄지기 때문.

 

투자는 위험을 줄이고, 확률을 높이는 행위를 꾸준히 하는 것이다.

 

최고의 결과만을 추구하는 노력 때문에 오히려 좋은 결과를 거두지 못하는 경우가 많다. 그 노력이 욕심에 가깝기 때문이다.

 

수많은 심리학자와 뇌과학자의 연구에 따르면, 돈은 불행을 감솟켜 주는 데는 탁월한 효과가 있으나 행복을 증진시키는 데는 거의 효과가 없다고 한다.

 

※요즘 주식시장이 굉장히 좋아서 부동산공부는 소홀히 하고 있지만 부동산도 곧 좋은 기회가 올거라 생각합니다.

기회는 준비된 자에게 온다는것. 또한 요즘 코인시장이 아~~~주 핫해서 코인으로 돈벌고 싶은 욕심이 생기지만 위험을 줄이고 확률을 높이는 행위인 투자를 하기위해... 코인은 참아야 겠습니다.