투자의 재발견 - 이고은 -

투자의 재발견 - 이고은 -

 

투자는 거위 농장을 운영하는 게임이다.

 

이 책을 통해 전하고 싶은 핵심메세지 3가지

첫째, 투자의 핵심은 시세차익에 의존하는 것이 아니라 현금흐름이 만들어가는 자산을 모아가는 데 있다.

둘째, 자본 레버리지뿐만 아니라 시간 레버리지 또한 투자의 고려 요소다.

셋째, 나만의 투자 기준금리를 세우고, 그에 맞는 실전 투자법을 꾸준히 실행해야 한다.

 

초보 투자자가 많이 하는 실수 2가지

첫째, 원금손실의 두려움 때문에 아무것도 하지 않는 경우

둘째, 의욕만 너무 앞선 나머지 남의 말만 듣고 덜컥 묻지마 투자를 하는 경우.

- 제대로 된 투자자로 거듭나기 위해서 각자의 투자목표를 세우고, 그에 맞는 투자대상과 투자방법을 스스로 선별할 수 있는 판단력을 갖춰야 한다 -

 

현금흐름의 크기에 목표를 두라

경제적/시간적 자유를 원한다면 자산의 크기가 아닌 현금흐름의 크기에 목표를 두어야 한다.

현금흐름 = 부의 수준을 나누는 기준, 경제적/시간적 자유의 목표

 

좋은 투자의 방법은 자산의 가치를 측정하고, 그 측정된 가치보다 싸게(가격)사서 현금흐름을 일으키며 보유하고 지속적으로 자산을 늘려가는 것이다.

투자의 5가지 핵심 개념

1.자산 2.가치 3.가격 4.현금흐름 5.보유

 

1.자산

좋은 자산의 기준은 현금흐름 - 순현금흐름이 생활비 이상을 커버한다면 은퇴를 고려할 수 있는 시작점

 

2.가치

 항상 가치를 비교하고 측정하려는 습관은 투자자가 지녀야 할 숙명

 투자대상의 가치를 평가할 때는 직관과 분석을 모두 사용해야 한다.

 예측이 가능하고 변화량이 적은 가치를 찾고. 그 가치에 대한 상대적인 가치를 평가하는 노력은 매우 중요하다. 이를 거듭할수록 분석력뿐만 아니라 경험이 쌓여 직관력도 상승하게 된다.

 내가 구매하려는 가치는 어떤 것인지 꼼꼼히 비교해보는 습관을 들이는 것, 이것이 경제적, 시간적 부자가 되는 기본적인 습관이다.

 

3.가격

가격의 변화는 언제 일어날까?

첫째, 재화/서비스의 가치가 변하거나

둘째, 수요/공급이 변하거나

셋째, 유동성(통화량)이 변했을 때이다.

 많은 재화 중에 특히 좋은 부동산의 가격은 장기적으로 하락하기가 매우 어렵다. 주거의 수요는 항상 존재하고, 누구나 살고 싶어 하는 좋은 입지의 부동산은 공급이 제한적이다.

 

4.현금흐름

현금흐름  만드는 자산부터 주목하라

미래의 현금흐름을 예측할 수 있다면 우리는 현재 가격이 싼지 비싼지를 판단 할 수 있다. 자산을 이 가격에 살까, 말까 고민할 때 남의 말에 의지할 필요없이 현금흐름을 예측해서 스스로 판단을 내릴 수 있게 된다.

 

5.보유

자산을 보유하면서 가장 중요한 질문 2가지

ㄱ.언제까지 보유할 것인가?

투자는 거위농장을 운영하는 것과 같다. 투자자는 투자농장에 있는 거위들을 잘 보살피고 황금알을 모아야 하며, 더 많은 황금알을 낳을 수 있는 거위를 사고, 보유가치가 떨어지는 거위는 시장에 내다 팔 수도 있다. 이때 거위를 내다 파는 기준은 '황금알을 더 이상 가져다줄 수 없을 때'나 '시장에 더 많은 황금알을 가져다줄 거위가 나타났을 때'다.

 단순한 자산가격 변동은 자산 보유 결정과 별 상관이 없어야 한다.

ㄴ.어떻게 보유할 것인가?

1/3은 기업,1/3은 부동산, 1/3은 현금으로 보유.

 거위들을 저 유동성 리스크나 환금성 등 목적에 따라 잘 분류하거나, 품종이 다른 거위들(부동산vs금융상품, 원화자산vs달러자산 등)을 따로 관리해야 할 필요성도 있다.

 자산을 목적에 맞게 구분해놓는 것은 더 높은 수익을 얻기 위한 것이기도 하지만, 언제 닥칠지 모르는 위기에 대비하고 자산을 안정적으로 보유하기 위한 것이기도 하다.

투자의 핵심 개념 정리

1.자산은 현금흐름을 가져오는지 여부가 기준이 되어야 한다. 황금알을 낳는 거위를 모아가자.

2.가치를 항상 비교 분석하는 부자의 습관을 따라하자. 우리가 쇼핑을 할 때 늘상 하는 것이니 투자할 때도 습관화하자.

3.가격은 가치, 수요/공급. 통화량의 변화에 따라 변동하는데, 현 경제체제에서는 통화량이 증가하면서 대부분의 자산은 장기적으로 우상향할 것이다.

4.현금흐름은 자산의 기본조건이기도 하고, 자산의 가격을  결정짓는 평가기준이 되기도 한다.

5.자산은 장기 보유가 가장 유리하므로 처음부터 장기 보유할만한 자산을 사자. 보유의 기준은 가격변동이 아니라 자산의 상태이며, 안정적 운용을 위해 자산을 분류해서 보유하자.

 

현금자산 빠르게 늘리는 법

1.자산 싸게 사기

현금흐름이 많고 투자금이 적게 든다면 좋은 자산이고, 가치 대비 저렴한 자산.

2.레버리지 활용하기

투자수익률 = 현금흐름/실투자금

현금흐름 = (자산가격×자산 대비 수익률) - (레버리지 x 레버리지 이율)

레버리지 = 자산가격 × 레버리지 비율

첫째, 투자수익률이 높은 자산을 찾고, 둘째로 레버리지를 최대한 일으켜서 자산을 매입하는 것이다.

 

나만의 기준금리 만들기

-자산수익률(ROA)이 높은 자산을 레버리지를 이용해 투자한다면 자산을 훨씬 빠르게 키울  수 있다.

-나만의 투자 기준금리 정하기(http://www.spaceboum.com/)

-자산에 따라 결정되는 자산수익률(ROA)과 레버리지 효과를 포함한 투자수익률(ROI)의 차이를 이해하는 것은 매우 중요하다. 자산수익률은 투자자산을 선별하는 기준이 되고, 여기에 레버리지 비율과 이자율을 조합하면 투자수익률이 된다. 즉, 자산수익률은 자산이 결정되면 정해지는 값이지만, 투자수익률은 사람마다 달라진다.

 

  현금흐름이 너무나 뻔할 정도로 보이는 곳에 우리의 기준 투자수익률을 가지고 투자여부를 결정한다면 성공 확률을 드라마틱하게 높일 수 있다.

 

 시간의 자유를 꿈꾸는 투자자가 향해야 할 방향은 투자수익률, 다시 말해 레버리지 효과를 포함한 투자수익률을 맹목적으로 높이는 데에 있는 것이 아니라 자산수익률이 높은 자산을 모아가는 데 있다.

 

 수익률 좋은 자산을 모으고 현금흐름을 일으키며 재투자하는 것만으로도 놀라운 결과를 얻게 된다. 투자는 싸게 사서 비싸게 파는 것이 아니라 좋은 자산을 모아가는 것임을 기억하자.

 

자산의 증가는 자연의 연속성장을 따른다. 사람들의 기대와는 달리 일직선이 아니다.

많은 사람들이 투자를 시작해서 몇 년 버티지 못하고 포기하는 가장 큰 이유는 처음 몇 년간 자산 증가의 속도가 너무 실망스럽기 때문이다.

투자법의 종류

1.돈 모으기 : 화폐형 투자법

2.돈 불리기 : 부동산형 투자법

3.돈 모으기, 돈 안정적으로 유지하기 : 회사형 투자법

4.하이브리드/파생형 투자법

 

1.화폐형 투자 : 예금,적금,달러와 엔화 매입, 비트코인/이더리움 매집, 실물 금 보유

2.부동산형 투자 : 거주용 단독주택 신축, 오피스텔 분양, 아파트 전세 레버리지, 월세 아파트, 상가, 토지 지분 경매, 농지 경매, 아파트 공매

3.회사형 투자 : 회사원(은퇴), 자영업(소상공인), 공유 오피스 운영, 미국과 일본의 배당주/성장주, 미국 국채

4.하이브리드/파생형 투자 : 리츠, 주식 퀀트, ETF(상장지수펀드), 지인 펀드 운용, 해외 옵션

 

금은 수익을 내거나 자산이 증가하기를 바라기보다는, 위기에 대비하기 위한 리스크 헤지차원에서 약 3개월 정도의 생활비만큼을 실물 금으로 보유하길 추천한다.

 

 제일 추천하는 금 보유 방법

실물 금 보유 - 구입시 세금과 비용 때문에 실제 국제 금시세보다 비싸게 구입하게 된다. 하지만 금 투자를 하는 근본적인 이유를 생각한다면 실물 금을 보유하는 것이 좋다. 금 투자는 큰 위기에 대비하기 위한 것인데, 금 통장이나 증권사의 금거래를 이용한다면 이런 위기에서 은행이나 증권사 또한 안전하지 않을 수 있다.

 실물 금 보유의 또 다른 좋은 점은 보유와 처분 시 세금이 없다는 점이다. 보유세, 시세차익에 대한 양도소득세, 소득세뿐만 아니라 증여나 상속시에도 세금이 없다.

전세 레버리지 투자법

전세 레버리지 투자의 핵심은 결국 전세가가 꾸준히 상승할 지역의 부동산을 모아가는 것이다. 전세가 상승으로 현금흐름을 만들어 내는 거위를 모으는 방법이다.

1.지역 분석 : 매매가와 전세가가 둘 다 저평가되어 있는 지역을 찾는다.

2.투자 아파트 수익률 분석 : 저평가 지역 중 투자 예산범위 안에서 입지가 가장 좋은 아파트 후보들을 선정한다. 그중에서 과거의 투자수익률과 미래 예측 투자수익률을 구해서 나의 목표 수익률보다 높은지 확인한다.

3.전세를 레버리지해서 구매한다.

4.같은 방식으로 1년에 1채씩 소액의 실투자금으로 아파트를 모아간다.

 

절충형 전세 레버리지 투자법

 

첫째, 종합부동산세 절감을 위해 남편 명의와 아내 명의로 각각 인별 종부세 공제금액인 공시지가 6억 원 내외로 맞춘다.

둘째, 취득세 절감을 위해 적정가보다 10%이상 싸게 사는 것을 목표로 한다. 또는 취득세 중과가 적용되지 않는 공시지가 1억원 미만의 아파트를 목표로 하거나(시가는 1억원대 중반 정도 된다), 비조정지역에서 2채까지 사는 것을 우선적으로 고려하는 것도 좋다. 1년에 1채를 사는 것이기 때문에 급매와 경매, 공매를 잘 활용해서 10%이상 싸게 사는 것을 목표로 하자.

 

전세 레버리지 투자, 갭투자와 무엇이 다른가?

갭투자는 매매가의 상승을 전제로 한 단기차익형 투자이다. 반면 전세 레버리지 투자는 전세가의 상승을 기대하고 투자한다.

 전세 레버리지 투자에서 현금흐름은 전세보증금의 증액분이다.

 전세 레버리지 투자를 잘하기 위해서는 다음 명제에 대한 이해가 필요하다.

1.레버리지의 증가는 현금흐름이다.

2.레버리지는 잘 관리되어야 하고, 리스크에 대비한 신용 유지 및 지역 분산을 해야 한다.

3.전세가에도 버블이 존재한다.

4.주택 공급량과 통화량의 증가는 전세가에 영향을 준다.

리스크를 줄이는 안정적 전세 레버리지 투자

 

1.전세가가 저평가된 지역에 투자하기

2.전세 수요가 많은 입지 선택하기

3.되도록이면 아파트에 투자하기

4.역전세 대비용 자금이나 신용 유지하기

5.전국 각 지역으로 분산투자하기

6.레버리지를 한 번에 많이 끌어 쓰지 않기

 

전세 레버리지의 투자 프로세스

1.지역 분석. 해당 지역의 매매가와 전세가가 충분히 저평가 되어 있는지 보기.

2.저평가된 지역 내에서 구체적인 아파트 후보 중 과거 투자수익률과 미래 투자수익률을 살펴보고 나의 목표 투자수익률보다 높은지 검증하는 것.

 

전세가 예측하기

 

I.전세가는 무엇을 따라가는가?

매매가와 전세가의 움직임.

신기하게도 서울과 전국 아파트 전세가격지수의 상관도를 보면 통계적으로 사실상 같이 움직인다고 볼 수 있다. 반면 전국 아파트의 매매가는 지역별로 천차만별의 모습을 보인다.

 왜 전국의 아파트 매매가는 지역별로 전혀 다른 모습을 보이는데, 전세가는 지역별로 비슷한 흐름을 보일까? 전세가는 실사용가치를 주로 반영하지만, 매매가는 실사용가치에 투자가치를 더해 반영되기 때문이다.

전세가의 향방 예측하기

 

 

위의 그래프들에서 3가지 사실을 알 수 있다.

1.전세가격지수는 통화량 증가에 따라 우상향한다.

2.현재 전세가격지수는 일부를 제외하고, 거의 모든 시도에서 통화량 대비 저평가 되어 있다.

3.전세가격지수는 하락을 멈추고 통화량을 따라 상승, 또는 상승 초기에 있다.

 

II.전세가에 버블이 생기는 이유

 

전세 버블  =  전세가격지수 - 통화량 추세

 

전세가의 버블은 수급불균형과 투자심리 때문에 발생한다.

 

아파트 매매가가 하락하고 있을 때 전세가에 버블이 생긴다. 아파트 가격의 하락을 예상해 매수를 늦추고, 높은 전세가율에도 전세를 구하려는 수요가 증가하는 것. 반대로 아파트 매매가가 상승하는 시기에 매매수요가 증가하고 전세 수요는 감소하기도 한다.

 

매매가 예측하기

I.매매 버블 구하기

매매버블 = 매매가 - 통화량 추세선

매매가는 전국의 흐름이 일치하지 않으며 지역별로 따로 살펴봐야 한다.

II.수급불균형 구하기

미래를 예측하기 위해서는 선행지표가 필요하다. 하지만 선행지표로는 '입주물량'이 유일하다.

 공급중 가장 많이 비중을 차지하는 것은 부동산 중개사무소의 매물.

 정확한 수요를 알 수 있는 방법은 없다. 경매 낙찰률이 높아지고 경매로 나오는 매물 수가 줄어들고 있다면 그 지역의 아파트 수요가 증가하고 있다고 할 수 있다. 그동안 적체되어 있던 준공 후 미분양 물량이 빠르게 소진되고 있다면 수요가 증가한다고 할 수 있고, 매매 거래량이 급격히 늘어나고 있다면 이 또한 수요가 증가하고 있다고 볼 수 있다.

 수급불균형 = 공급 - 수요

 아파트 공급 = 입주물량+준공 후 미분양+경공매 물량+중개소 매물

회사형 투자

자영업자/프리랜서와 사업가를 구분하는 기준은 다른 사람의 시간을 레버리지 하고 있는가이다. 나의 순시간 자산을 많이 들이지 않고도 현금흐름이 발생하고 있다면 사업가가 된다.

부동산과 주식투자는 레버리지가 다르다.

부동산은 자본 레버리지가 쉽고, 주식투자는 시간 레버리지 효과가 크다.

성장주보다는 배당주, 국내주식보다는 해외주식

 워런 버핏이 말했듯, 어떤 회사의 주식에 투자할지 말지를 판단하는 유일하게 합리적인 기준은 현금흐름이다. 현금흐름을 이용해 기업의 내재가치를 평가하고, 주식이 평가된 기준보다 쌀 때 매입해서 현금흐름을 일으키며 보유하는 것이 워런 버핏을 세계 최고의 부호로 만든 비결이다.

 특히 해외 배당주를 추천하는 이유

첫째, 배당주는 시간 레버리지 활용이 쉽다.

둘째, 배당주 투자는 장기투자 시 복리효과를 누릴 수 있다.

셋째, 환쿠션 효과를 위해 국내 주시보다는 해외 주식을 보유하는 것을 추천

 

 기본덕으로 배당주에 투자하는 마인드는 배당액이 감소하지 않는 이상 영원히 보유하는 것이어야 한다.

배당주 투자 원칙

1.먼저 투자하고 싶은 주식의 목표 수익률과 나만의 투자 기준금리를 비교해서 투자여부를 판단한다.

2.목표 수익률이 나의 투자 기준금리보다 낮다면 패스하거나 소액만 투자한다.

3.목표 수익률이 나의 투자 기준금리보다 높아서 투자해볼 만 하다고 판단되면, 적정가치보다 싸게 살 수 있는 주가를 기다렸다가 매수한다.

 

금 투자로 현금흐름을 만드는 법

1.금 실물을 보유한다.

2.금 보유량만큼 수익률을 계산해서 금의 콜옵션을 매도한다.

 

커버드콜 - 특정 자산을 보유하면서 옵션을 동일한 자산 보유량 이하만큼 매도하는 전략

네이키드 - 특정 자산을 보유하지 않고 자산에 대한 옵션 매도

 

미국 배당귀족주 Top 10

 

1.도버코퍼레이션 , 티커 DOV

2.에머슨 일렉트릭 , EMR

3.프록터앤드겜블 , PG

4.제뉴인 파츠 , GPC

5.3M , MMM

6.신시낸티 파이낸셜 , CINF

7.코카콜라 , KO

8.존슨앤드존슨 , JNJ

9.콜게이트 파몰리브 , CL

10.로우스 , LOW

 

전세 레버리지 투자를 위해 지역을 살펴보기 위한 분석

 

1.역전세 리스크를 줄이기 위해 전세가 버블을 살펴본다.

2.매매가가 저평가일 때 사기 위해 매매가의 버블 여부를 판단한다.  단, 향후 매매가는 예측할 수 없다는 점을 기억하자.

 

 

http://www.spaceboum.com/

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