대한민국 부동산 사용설명서 - 김학렬

대한민국 부동산 사용설명서 - 김학렬

 

최초의 부동산 규제책은 언제 나왔을까? 박정희 정부때인 1967년이다. 그때 발표된 정책이 '부동산 투기 억제에 관한 특별 조치법'이었다. 양도 차익의 50%를 세금으로 걷어 가는 정책이었다.

 그때 박정희 정부는 이런 선언을 한다. ''이제 부동산으로 돈 버는 시대는 끝났다!'' 그 정책으로 인한 시장의 결과는 어땠을까? 매도자들은 매물을 모두 수거했고 부동산 시세는 1년 동안 80% 폭등했다. 

 그때와 지금은 사정이 다르니 다른 결과가 나올까? 다를 수도 있고 같을 수도 있을 것이다. 하지만 시장은 냉정하다. 그 시장을 준비하고 대비하는 쪽이 이긴다. 대한민국 부동산 시장을 더 자세히 분석해야 하는 이유가 바로 여기에 있다.

 

 단독주택은 건물의 가치보다 땅의 가치가 훨씬 크다. 땅의 가치는 대한민국 부동산 역사상 하락한 적이 없다.

 부동산의 본질은 입지이며, 입지의 미래 가치를 고려하지 않은 투자는 위험하다. 어떤 시장에서도 입지 공부가 우선이다.

 

 입지와 상품을 동시에 고려해라, 수요와 공급을 동시에 봐야한다.

 부동산과 관련된 3가지 키워드 '입지, 상품, 가격' 그 중에 입지가 제일이고 그다음이 상품이다. 가격은 전혀 중요하지 않다. 그저 시장의 결과일 뿐이기 때문이다.

 결국 부동산 시장을 결정하는 가장 중요한 키워드 하나만 선택하라고 하면 단연 '수요'다. 수요를 파악하지 않고 선택하는 것처럼 무모한 도전은 없다. 부동산 의사 결정에서는 수요가 가장 중요하다. 절대 수요를 잊으면 안 된다.

 

 현장에서 수요파악하는 방법

먼저 기존 아파트의 매물수, 즉 잔여 임대 물량을 본다. 일반적으로 전체 세대수의 1%가 안 되면 공급보다 수요가 더 많다고 판단한다. 10%를 초과하면 공급이 더 많은 걸로 본다. 그 사이는 적정한 수치다.

 이 수치는 지역과 단지에 따라 달라져야 한다. 관심 지역이나 단지를 꾸준히 관찰하면서 그 지역만의 수치를 재정의해야 한다.

 

2009년 이전의 구축아파트를 매수할 때는 주차장 체크 리스트 항목을 두 가지로 정리해라.

1.세대당 주차 가능 대수

 - 부동산 정보 제공 사이트에서 제시하는 주차 가능 대수는 참고만 하고 실제 상황은 반드시 직접 가서 보고 확인하는 것이 좋다.

2.지하주차장 여부와 주차가능 대수.

이 외에도 주차 위치 확인 서비스, 세대 등록 차량 단지 진입 안내서비스, 전기차 충전공간, 차량 청소 공간, 차량 혹은 사람 이동 동선 조명 자동 점멸 서비스 등 시설과 서비스가 점차 진화하고 있다.

 질적인 부동산 수요 시장에서는 주차장 시설과 서비스가 추가 프리미엄이 될 것이다. 주차 시절은 이제 옵션이 아니라 아파트의 상품 가치를 평가하는 필수 요소다.

 

입지가 좋으면 상품성은 보완할 수 있다. 하지만 상품성이 좋다고 해서 저절로 입지까지 좋아지기는 어렵다. 그래서 입지가 상품보다 더 중요하다. 어떤 부동산을 선택해야 할지 고민이 된다면 지불 가능한 경제력 내에서 가장 좋은 입지를 선택하는 것이 현명하다.

 

 실패하지 않는 오피스텔 투자의 조건.

'공실 가능성'만 체크하면 된다. 교통편만 편리해도 공실이 잘 나지 않는다. 주변에 대규모 추가 공급이 없는지 따져봐라.