나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다 - 청울림(유대열)

나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다 - 청울림(유대열)

지금 이시간, 내가 무엇을 해야 하는지를 알고 그것을 위해 전력을 다하는 것, 내가 원하는 삶을 살기 위해 오늘 이 시간을 최고로 가치 있는 시간으로 만들어가는 것, 하기 싫은 것을 억지로 하는 것이 아니라 보람과 성취를 느끼며 하루하루를 가장 밀도 있는 시간으로 만들어가는 것, 그것이 나의 카르페 디엠이다.

 

핵심은 공급이다!

 

공급으로 부동산의 사계를 파악하라.

봄 - 집값은 하락하는데 전세가가 오르는 국면

여름 - 전세가가 오르다가 매매가의 턱밑까지 차오르면, 전세가가 매매가격을 밀어 올리면서 매매가와 전세가가 함께 오른다.

가을 - 전세가는 상승을 멈춘다. 반면 매매가는 크게 상승.

겨울 - 매매가와 전세가가 동시에 떨어진다.

중요한 것은 사계절이 지역별로 다르게 순환한다는 것이다. 같은 시점에도 어느지역은 봄이고 어느 지역은 가을이다.

 

지역별 공급 물량부터 살핀다.(네이버부동산, 부동산114, 닥터아파트등에서 매월 전국 분양아파트 정보제공, 이들 분양하는 아파트를 입주 시기별로 정리하여 입주 물량 데이터 확보)

이를 지역 인구에 비례해 산출한 새 아파트 수요량 대비, 어느 쟥이 공급이 많고 어디가 공급이 부족한지 확인하기.

즉, 봄이 시작되는 지역을 찾고 그 뒤에 좋은 입지를 고르고 호재가 있는 곳을 고르는 식으로 접근하면 된다. 이렇게 하면 누구라도 어렵지 않게 투자시점을 파악할 수 있고, 이기는 투자를 할 수 있다.

 

돈이 열리는 나무를 심는 다섯가지 원칙

 

1.무엇보다 나무를 심는 타이밍이 중요하다.

- 오랫동안 집값이 오르지 않았고 공급 부족이 누적되어 전세가율이 높은 시기가 가장 좋다. 계절적으로 봄이어야 한다.

2.실투자금이 적게 들어야 한다.

- 한 채당 투자금이 가급적 3000만원 이하로 들어가는 것이 좋다. 투자금이 적게 들어야 부담없이 오래 보유할 수 있기 때문.

3.입지가 좋은 곳에 투자해야 한다.

- 입지가 좋아야 오를 때 더 크게 오르고 전세가도 꾸준히 상승한다. 수요가 많으므로 공실이나 역전세 걱정도 할 필요가 없다.

4.이왕이면 호재가 있는 곳에 투자해야 한다.

- 지하철 개통이나 대규모 일자리가 들어서는 지역이 가장 좋다. 그런 곳은 비옥한 토양과도 같아 나무를 심어 놓으면 무서운 속도로 자란다.

5.관리가 편한 부동산으로 해야한다.

- 빌라보다는 아파트가 좋으며 관리에 부담이 되는 대형 아파트보다는 20평대 중소형 아파트가 제격이다.

 

어디를 살 것인가, 투자 결정의 원칙

 

중간에 흔들리지 않도록 투자 목표와 타깃을 수첩이나 백지에 명확히 적는다.

1.급매만 산다.(시세보다 최소한 1000만원 싸게)

2.실거주 여건이 좋아야 한다. 첫째 교통, 둘째 학교, 셋째 상권좋은 곳.

3.전세가율이 80%이상인 물건, 매매가와 전세가 차이는 3000만원 이하.

4.20평형대 아파트 방 2개보다는 방 3개로.

5.전세 물건이 매우 부족한 지역과 단지일 것. 전세가 부족해야 쫓기지 않는다.

6.가급적 15년이 넘지 않은 아파트. 15년이 넘었을 경우 반드시 수리된 물건 매매

7.실투자금을 최대한 줄인다. 목표는 2000만원 이내.

 

현장 조사 전 사전 조사하기(4개의 사이트 동시에 띄워놓기)

 

1.네이버지도

2.네이버 부동산.

3.국토교통부 아파트 실거래가.

4.KB부동산(시세)

 

실제 투자 물건 현장 조사하기

 

1.실제 매물 찾기

급매(평균 가격보다 10%정도 싼 물건)찾기.

한 단지를 알아볼 때 부동산은 최소 세 군데 정도 전화해야 다양하고 객관적인 정보를 확보할 수 있다. 부동산과의 통화를 다음과 같은 정보 확인하기.

ㄱ.최근 매매가와 전세가의 흐름

ㄴ.매매와 전세 매물 수 파악 및 각각의 가격.

ㄷ.교통, 학군, 편의성 등

ㄹ.내가 원하는 매매가와 전세가로 거래 가능한지 확인.

 

주말로 미루지 말고 가급적 당일에 방문할 것을 권함. 마음에 드는 물건이 정확히 하나 있더라도 그보다 좋은 물건과 나쁜 물건, 최소한 세 개의 물건을 보겠다고 요청한 뒤 물건지로 향한다.

2.매물 직접 점검하기.(최선을 다해 꼼꼼하게 보기)

ㄱ.채광과 조망은 좋은가

ㄴ.습기 차서 곰팡이가 생긴 곳은 없는가(특히 베란다,창고,수납장)

ㄷ.집 안에 수납공간은 충분한가.

ㄹ.물은 잘 내려오고 잘 내려가는가.

ㅁ.보일러는 오래되지 않았는가(10년 정도면 오래되었다고 봄)

ㅂ.전열기는 잘 작동되는가

ㅅ.방문은 잘 열리고 닫히는가

ㅇ.마루 상태는 좋은가

3.매매가 조율하기.

조율하고 싶은 가격의 두배를 제안한다.(ex. 200만원을 조율하고 싶다면 500만원을 조율해달라 한다.)

큰 문제가 없다면 계약도 바로 진행한다. 특히 집값이 가파르게 오르는 시기에는 망설이면 안된다.

4.전세가 조율하기.

2.5억에 매수 후 2.2억에 전세를 내놓기로 했다면 2.3억에 전세를 내놓는다.  단지내에 매물이 부족하다면 가능하다. 전세가가 오르는 지역에서 전세매물이 부족한 단지 고르기

 

임대수익 월 100만원을 목표로 시작하라!

 

-전세가율 높은 아파트 찾기.

전세가격이 가파르게 올라 가격과 근접해 지는 단지

향후 공급이 부족하거나  큰 호재가 있어서 가격이 오를 지역이여야 한다.

 

돈이 부족한 것은 공부와 노력으로 얼마든지 커버할 수 있다.

(경매,공매,전세가율 높은 아파트)

 

월세와 시세 차익이라는 두마리 토끼

1.저평가된 여러 지역에

2.임대수익률이 잘 나오는 작고 가벼운 물건을 사되.

3.레버리지(대출과 임대보증금)를 활용해 실투자금을 최소화하고

4.월세로 현금흐름을 창출하면서

5.시세 분출이 있을 때까지 보유한다.

 

투자 직전에 하는 질문

첫째, 이곳에 투자한 이유를 명확히 말할 수 있는가.

둘째, 마땅히 해야 할 노력을 다 하였는가.

셋째, 시간을 내 편으로 만들었는가.

넷째, 발생 가능한 리스크를 모두 점검하였는가

 

투자자가 직접 찾아봐야 할 주요 데이터와 출처

 

아래 열거한 데이터를 능숙하게 다루고 해석할 정도가 되면 굳이 다른 사람한테 기대어 투자할 이유가 없다. 이때가 되면 투자 실력은 빠르게 향상된다.

 

1.입주 물량 파악

네이버부동산-분양 http://land.naver.com

APT2you-청약정보 https://www.apt2you.com

2.시장동향

KB부동산-주택가격동향 http://nland.kbstar.com

한구감정원-주택가격동향조사 http://r-one.co.kr

3.미분양정보

국토교통부 통계누리-미분양주택현황보고 http://stat.molit.go.kr

4.실거래가

국토교통부 실거래가 http://rt.molit.go.kr

5.매물정보

네이버부동산-매물 http://land.naver.com

6.인구,가구,소득

국가통계포털 KOSIS http://kosis.kr

 

급매를 잡으려면 해당단지의 정확한 시세를 아는 것이 우선이다.

그래서 항상 투자하고자 하는 지역이 생기면 그 지역의 '관심물건 리스트'를 만든다. 부동산 소장님과 통화하거나 방문해보면 훨씬 정확하게 작성할 수 있다.

급매라 하면 시세보다 10%정도는 싼 물건을 말한다.

 

관심물건리스트 만들기

싸게 사는 것은 안전마진을 확보하는 행위이다. 노력하면 급매를 살 수 있는데 그리 하지 않을 이유가 없다. 부르는 대로 사지 말라. 부르는 값에 사는 것은 가장 쉬운 일이다.

한번만 제대로 하면 모든 것을 잘 할수 있다.

-지역부터 한 곳 선정하고 섭렵 후 한 곳 한 곳 늘려가기.

 

기본 지식을 쌓고 투자를 확장하라.

-소형아파트부터 섭렵하고 빌라, 단독주택, 다가구등 영역 확대하기

-경매 집중후 공매, 매매, 특수물건등 영역 확대하기

 

투자는 단거리 경주가 아니다. 긴 세월에 걸쳐 하는 장거리 경주에 가깝다. 어떤 시장이 오더라도 적응할 수 있는 실력과 체력을 길러놓아라. 좋은 기회를 눈 뜨고 놓치지 않도록 부지런히 공부하고 준비하고 시장을 예의주시해야 한다.

 

자신을 전쟁터의 선봉에 기용하지 않는다고 불만을 표하는 부하 장수에게 칭기즈칸은 말했다.

''당신이 매라면 발톱을 보여라''

 

명심해라. 바빠서 책 읽을 시간이 없는 게 아니라 책을 읽지 않으므로 평생 발전 없이 바쁘기만 한 것이다.

 

평범한 사람이 부자가 되는 길은 정해져 있다. 너무나 간단하다.

첫째, 일을 통해 돈을 번다.

둘째, 그 돈을 잘 모은다.

셋째, 그것을 잘 불린다.

 

밤낮으로 열심히 일하고 틈나는 대로 책을 읽으며 자신을 갈고 닦아야 한다. 가급적 잠자는 시간도 줄이고 자신을 닦고 또 닦아라. 자신은 성장하지 않으면서 부자가 되기를 바라는 사람들은 어리석은 이들이다. 

 일정 기간 뼈를 깎는 인고의 세월을 건너지 않고 우리 삶은 절대로 저 높은 곳으로 비상할 수 없다.

        자신과의 싸움에서 계속 이기며 앞으로 나아가는 것.

이것을 믿기 바란다.

 

나쁜 습관을 끊는 가장 효과적아 방법은 좋은 습관으로 그것을 덮는 것이다. 좋은 습관은 결국 규율이다. 자기가 정한 규율을 자기가 지키며 사는 삶이야말로 가장 아름다운 삶이다.

 

강력추천도서 10

1.성취심리 - 브라이언 트레이시

(잠들어 있는 성공시스템을 깨워라(황금부엉이)로 재출간)

2.그대, 스스로를 고용하라 - 구본형

3.협상의 법칙 - 허브 코헨

4.아기곰의 재테크 불변의 법칙 - 아기곰

5.육일약국 갑시다 - 김성오

6.카네기 인간관계론 - 데일 카네기

7.생각의 비밀 - 김승호

8.굿바이, 게으름 - 문요한

9.금방 까먹을 것은 읽지도 말라 - 장경철

10.이웃집 백만장자 - 토머스J. 스탠리, 윌리엄 D.댄코